DPE F ou G : Quel Impact sur le Prix de Vente en 2025 ?
En 2023, 17% des logements anciens vendus étaient classés F ou G au DPE (source : ). L'interdiction de location des passoires thermiques dès 2025 impacte inévitablement les prix de vente. Un DPE F ou G induit-il une décote ? Comment les acteurs du secteur doivent-ils appréhender ce marché ? Cet article analyse l'influence du DPE sur les transactions immobilières et les stratégies à adopter.
Points clés à retenir
- DPE F et G : une décote moyenne de près de 10% sur le prix de vente et l'interdiction de location dès 2025 pour les DPE G, menaçant la rentabilité des investisseurs.
- Plus de 50% des acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un argument de négociation majeur, voire un motif de refus de visite. (source : )
- La rénovation énergétique valorise significativement un bien et limite la décote, un atout majeur pour les propriétaires.
- Petites surfaces et DPE : Les petites surfaces (52% des biens F/G) sont particulièrement vulnérables face à la baisse des prix, incitant à anticiper les travaux.
DPE F ou G : Votre bien est-il condamné à la décote en 2025 ?
Un DPE F ou G, qu'est-ce que cela signifie concrètement ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une étiquette énergétique allant de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements classés F et G, souvent qualifiés de "passoires thermiques", présentent une isolation thermique insuffisante et/ou un système de chauffage obsolète.
Quelles sont les implications d'un DPE F ou G pour la vente en 2025 ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 renforce les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments. Elle prévoit notamment l'interdiction progressive de la location des logements les plus énergivores :
- Dès le 1er janvier 2025, les logements classés G dont la consommation énergétique dépasse le seuil de 450 kWh/m²/an seront interdits à la location (source : ). Cette mesure impacte directement les investisseurs et les propriétaires bailleurs.
- L'interdiction s'étendra ensuite aux logements classés F en 2028 et aux logements classés E en 2034.
Cette réglementation a un impact direct sur le marché de la vente. Les acheteurs sont de plus en plus attentifs au DPE et conscients des coûts liés à la rénovation énergétique. Un DPE F ou G peut donc constituer un frein à l'achat et entraîner une négociation du prix de vente à la baisse, voire une décote.
Prix de vente et DPE : l'impact croissant de l'étiquette énergie
met en lumière l'impact croissant de l'étiquette énergie sur les prix des logements. En considérant uniquement l'influence de l'étiquette, toutes autres caractéristiques étant égales, on observe les tendances suivantes :
Maisons très économes (A et B) :
La plus-value pour une maison avec une étiquette A ou B, comparée à une maison similaire de classe D, a augmenté, variant de +6% en grande couronne francilienne à +18% en Occitanie (contre +4% à +15% en 2022). Cela signifie qu'en Occitanie, une maison classée A ou B se vend jusqu'à 18% plus cher qu'une maison similaire classée D.
Appartements très économes (A et B) :
La plus-value a également progressé, mais uniquement en Occitanie (+20%) et en Provence-Alpes-Côte d'Azur (+11%).
Logements de classe C :
La plus-value pour une étiquette C est également plus importante en 2023, quel que soit le type de bien. Elle atteint environ +10% pour les maisons dans le Grand Est et pour les appartements en Bourgogne-Franche-Comté.
Logements très énergivores (F et G) :
La décote engendrée par une étiquette F ou G, comparée à un logement similaire de classe D, continue de progresser, surtout pour les appartements. En Bourgogne-Franche-Comté, cette décote a presque doublé. En Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d'Azur, la dévalorisation est moins marquée, mais elle reste en augmentation.
Ces chiffres montrent clairement que l'impact du DPE sur les prix de vente se renforce. Les biens les plus performants énergétiquement voient leur valeur augmenter, tandis que les passoires thermiques subissent une décote de plus en plus importante. Par ailleurs, l'étude indique que 52% des biens classés F et G sont des petites surfaces. Combiné aux données régionales, cela signifie que les petites surfaces énergivores situées dans les régions ou villes connaissant les plus fortes baisses de prix sont particulièrement touchées par la décote.
Par ailleurs, l'étude indique que 52% des biens classés F et G sont des petites surfaces. Combiné aux données régionales, cela signifie que les petites surfaces énergivores situées dans les régions ou villes connaissant les plus fortes baisses de prix sont particulièrement touchées par la décote.
Stratégies pour les acheteurs et les vendeurs face au DPE : une équation financière à maîtriser
Pour les acheteurs :
- Négociation et coût des travaux : Un DPE défavorable est un levier de négociation (jusqu'à 25% de décote selon l'étude SeLoger pour les studios et T2). Estimez précisément le coût des travaux nécessaires via des devis.
- Calcul de rentabilité : Comparez le prix d'achat décoté avec le coût total des travaux (incluant imprévus et déduisant les aides comme MaPrimeRénov'). Exemple : Achat à 130 000€ au lieu de 150 000€, travaux à 30 000€, aides de 5 000€ = coût total de 155 000€. Si un bien similaire avec un bon DPE vaut 170 000€, l'opération est potentiellement rentable (15 000€ de gain).
- Investissement réfléchi : Acheter une passoire thermique à prix décoté est pertinent avec un projet de rénovation énergétique budgétisé et un calcul de rentabilité favorable, en tenant compte du temps des travaux.
Pour les vendeurs :
- ROI des travaux : Comparez le coût des travaux avec l'augmentation potentielle du prix de vente. Priorisez les travaux améliorant significativement le DPE (isolation, chauffage, ventilation).
- Exemple de calcul de ROI : Des travaux à 15 000€ permettent de passer d'un DPE F à D, augmentant le prix de vente de 20 000€ = 5 000€ de bénéfice net. Si l'augmentation n'est que de 10 000€, le ROI est négatif financièrement, mais peut accélérer la vente : un logement rénové se vend 2 fois plus vite qu'une passoire thermique.
- Valorisation et transparence : Justifiez les travaux avec des justificatifs et mettez en avant les économies d'énergie. Un DPE clair et honnête facilite la vente.